• Последние
  • Популярные
  • Все
  • Новости
Немецкая недвижимость  дешевеет второй квартал  подряд

Немецкая недвижимость дешевеет второй квартал подряд

30 июня, 2023
Сиртаки на «Рурштадионе»

34-е «золото» «Баварии»

6 мая, 2025
ИЗБРАЛИ!

ИЗБРАЛИ!

6 мая, 2025
СПАСИТЕЛЬНАЯ БОМБАРДИРОВКА

СПАСИТЕЛЬНАЯ БОМБАРДИРОВКА

6 мая, 2025
МЕРЦ НЕ ИЗБРАН КАНЦЛЕРОМ

МЕРЦ НЕ ИЗБРАН КАНЦЛЕРОМ

6 мая, 2025
Легендарная конькобежка Пехштайн завершила карьеру

Легендарная конькобежка Пехштайн завершила карьеру

2 мая, 2025
Самое долгоуходящее правительство Германии покидает власть

Самое долгоуходящее правительство Германии покидает власть

2 мая, 2025
Сиртаки на «Рурштадионе»

Лига не наших чемпионов

22 апреля, 2025
TAURUS — новое слово войны или перемирия?

TAURUS — новое слово войны или перемирия?

22 апреля, 2025
В еврокубках почти без потерь. Что дальше?

«Байер» не воспользовался помощью Дортмунда

18 апреля, 2025
МОСКОВСКИЙ СОБЛАЗН

Медовый месяц Кремля и Трампа заканчивается 

18 апреля, 2025
Поездки под парусом — это больше чем путешествия

Rocket Science Sailing — искусство мореплавания

15 апреля, 2025
«Бавария» уходит в отрыв

«Бавария» и «Боруссия» проиграли первые четвертьфинальные матчи Лиги чемпионов

11 апреля, 2025
12 °c
Berlin
13 ° Пт
12 ° Сб
12 ° Вс
13 ° Пн
Среда, 14 мая, 2025
  • Войти
  • Зарегистрироваться
Редакция Германия
  • Статьи
  • Новости
  • Спорт
  • Афиша
  • Объявления
  • Форум
Нет результатов
View All Result
Редакция Германия
Нет результатов
View All Result
Главная Новости

Немецкая недвижимость дешевеет второй квартал подряд

Цены на объекты недвижимости в ФРГ падают со скоростью, которой не было никогда с начала ведения подобной статистики. Важный вопрос: временное ли это явление, и восстановится ли вскоре рынок?

Автор Максим Смирнов
30 июня, 2023
Новости
367 4
0

Разрушены надежды немецкого бизнеса в сфере недвижимости на то, что падение цен на жильё в последнем квартале прошлого года было лишь временным явлением, вызванным опасениями по поводу нехватки газа и шоком от первого за многие годы повышения процентных ставок. Как объявило Федеральное статистическое ведомство, цены на жилую недвижимость в Германии продолжили падение и в первом квартале этого года. В октябре-декабре падение составило 3,4%, с января по март цены снизились ещё на 3,1%. Второе снижение подряд привело к наиболее значительным показателям с начала ведения подобной статистики в 2000 году. Данные статистического ведомства подтверждает и Ассоциация ипотечных банков ФРГ, в которую входят крупнейшие финансовые институты страны – Deutsche Bank, Commerzbank, Aareal Bank, земельные банки и другие. Индекс ассоциации демонстрирует снижение цен на 2,1% по сравнению с первым кварталом 2022 года.
Особенно впечатляющее падение цен произошло в семи крупнейших городах Германии. Федеральный банк уже много лет предупреждает о том, что цены на недвижимость в них завышены, намного превосходя по темпам увеличения рост доходов и другие фундаментальные показатели. Эксперты Федерального банка говорили о преувеличении порядка 25−40%, впрочем, в отличие от многих экономистов отказываясь использовать идиому «пузырь на рынке недвижимости». За первый квартал 2023 года в Берлине, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Дюссельдорфе и Штутгарте отдельно стоящие и двухквартирные дома подешевели в среднем на 10,4%, квартиры – на 6,4%. Данные Ассоциации ипотечных банков чётко отражают реальные сделки на рынке недвижимости. Её исполнительный директор Йенс Толькмитт (Jens Tolckmitt) указывает, что «корректировка цен происходит с недвижимостью всех уровней».
Наиболее мощным среди всех городов стало снижение цен во Франкфурте-на-Майне. Онлайн-брокер McMakler также называет Франкфурт наиболее пострадавшим, наряду со Штутгартом. С другой стороны, в Берлине всё же зафиксирован небольшой рост цен на 1%. Однако немецкая столица изначально начинала его с более низкого уровня, чем многие западногерманские города. Остальные шесть городов несут потери как по сравнению с предыдущим кварталом, так и по сравнению с тем же кварталом прошлого года. В сегменте нежилой недвижимости потери ещё значительнее: среднее снижение цен составило 8,3% по сравнению с тем же кварталом прошлого года, для офисной недвижимости – 7,5%, для торговой – целых 10,5%.
Важным становится вопрос об ожиданиях инвесторов и собственников: в каких регионах рынок быстро восстановится, а где стоит настраиваться на падение цен в долгосрочной перспективе?
Райнер Браун (Reiner Braun), председатель правления Института исследований в сфере недвижимости Empirica, выражает уверенность, что в этом году цены «ещё немного снизятся», в том числе потому, что некоторые владельцы «будут вынуждены выставить свои объекты на продажу или просто сделают это из опасений дальнейшего падения – но его большую часть мы уже миновали». Браун приводит три аргумента в пользу этого. Во-первых, спрос на квартиры по-прежнему высок, он также растёт из-за притока в Германию беженцев. Во-вторых, неопределённость на рынке недвижимости и рост стоимости финансирования проектов привели к уменьшению объёмов нового строительства, что дополнительно ограничивает предложение. И в-третьих, номинальные доходы в Германии растут, отчасти благодаря высоким зарплатам.
Детальный анализ динамики цен по отдельным регионам и крупным городам Германии, подготовленный экспертами Postbank в сотрудничестве с гамбургским Институтом мировой экономики (HWWI), подтверждает эту точку зрения. Эксперты сравнили темпы изменения цен на жилую недвижимость в различных регионах ФРГ по отношению к арендной плате. Результаты этого аналитического исследования однозначны – в семи наиболее важных немецких городах дальнейший рост цен продолжится до 2035 года, даже с учётом инфляции.
То же относится и ко многим другим крупным городам страны, а также к многочисленным сельским районам на юге и северо-западе ФРГ. При этом эксперты ожидают снижения цен на недвижимость в значительной части Восточной Германии.
С точки зрения специалистов Postbank и HWWI, приобретение недвижимости в собственность продолжит оставаться рентабельным, но при соблюдении двух условий – цена при покупке не должна быть завышенной, и объект должен располагаться в структурно сильном регионе. Аналитики рассчитывают фактор соотношения стоимости покупки и годовой аренды. Чем он выше для определённой местности, тем дороже там жилищная собственность. Экстремальным этот фактор стал для острова Зюльт (89,3) – это рекорд для Германии. Но и во многих крупных городах этот показатель высок. В Гамбурге он составляет 43,5, в Мюнхене покупателям придётся отдать за квартиру больше 40 её годовых арендных плат, но схожая ситуация не только в мегаполисах: в Потсдаме разница между покупкой и арендой – 39,6, в Розенхайме – 39,2, Ландсхуте – 37,3, Регенсбурге – 35,3. В других сравнительно небольших баварских городах квартиры ещё дороже: в Мисбахе нужно внести 53,7 годовой квартплаты, чтобы стать собственником, в Гармиш-Партенкирхене – 48, в Штарнберге – 42,4.
«Во многих регионах Германии цены на покупку упали по отношению к чистой арендной плате за последний год, что делает приобретение в собственность теперь более привлекательным, чем год назад. Поэтому покупка жилья может быть сейчас выгоднее аренды, – говорит Мануэль Беерман (Manuel Beermann), ведущий эксперт Postbank в сфере недвижимости. – Но даже при такой положительной динамике покупка недвижимости в регионах с высоким фактором соотношения покупки и аренды требует значительных затрат. Эти сделки всегда таят в себе риск того, что будущий рост цен уже учтён в текущей оценке и что при перепродаже будут понесены убытки».
Вероятно, снижение цен на недвижимость в ФРГ останется временным феноменом – но не повсюду. Эксперты скептически оценивают шансы на рост до 2035 года в округах Эльба-Эльстер и Обершпреевальд-Лаузиц в Восточной Германии и Рурская область в Западной. В Гельзенкирхене, Бохуме и Хагене собственность не будет расти в цене, как и в Бремерхафене, на северо-востоке Баварии вокруг Хофа или в округе Меркишер Крайс в Северном Рейне-Вестфалии. Очевидно, что это лишь обобщённые заявления о перспективах регионов, а конкретная динамика цен будет совершенно разной в зависимости от местоположения и состояния объекта.
Но в целом на немецком рынке недвижимости не ожидается грандиозных скачков. Цены сейчас не летят вверх из-за усиленного спроса на жильё. Скорее, сейчас как покупатели, так и продавцы затаились, предпочитая отложить важные решения на будущее и отслеживать рынок – если только нет срочной необходимости продавать или покупать. Спрос на жильё, по крайней мере в частном секторе, мало зависит от цен на покупку квартир и финансирования – он по-прежнему высок в агломерациях и ниже в провинции. А объём сделок купли-продажи стабильно сокращается; продавцы сейчас не желают соглашаться со снижением цен, а покупатели не хотят – и часто не могут – приобретать из-за возросших расходов на финансирование. Когда ставки ипотечных кредитов перестанут расти, стабилизируется и сам рынок недвижимости – и его тенденции станут ещё более просчитываемыми.

Максим Смирнов

Сюжетный ряд
Что сказал берлинский маклер
Специально для «РГ/РБ» мнением поделился маклер Сергей Черняк из берлинской компании Berolinum-Immobilien.
Цены на арендуемое жильё резко пошли вверх, указывает Черняк. Статистика показывает, что за последние 1,5 года Берлин принял до 50 тысяч легальных беженцев из Украины. Сколько их реально – никто не знает, так как не все зарегистрированы, но всем надо где-то жить, и эти люди «мощно давят» на рынок недвижимости. Кроме того, население Берлина последние 20 лет и без того увеличивается на десятки тысяч человек ежегодно.
При этом по официальным данным за последний год в Берлине построено около 7000 квартир, указывает Черняк. Это значит, что если одна квартира в среднем вмещает двух жильцов, то в Берлине построили за год квартир на 15 000 человек – а население возросло минимум на 70 000, максимум на 150 000 человек, и ситуация с жильём только ухудшается. «Сейчас я могу сдать почти любую квартиру за почти любые деньги, и квартир на аренду почти нет», – добавляет Черняк.
Cитуация усугубляется тем, что в Берлине только совсем недавно появился индекс Mietspiegel (сравнительный анализ цен на съём жилья, который признан совместно местными властями и представителями арендодателей и арендаторов; на основании Mietspiegel могут приниматься решения о повышении арендной платы). До того этого индекса не было почти целый год – его отменили из-за многочисленных ошибок, которые допустил сенат, указывает маклер Черняк. Нынешний индекс пока «неквалифицированный» – он ни к чему не обязывает, а новый появится только после 1 января 2024 года. При этом ожидается, что цены, которые будут указаны в новом Mietspiegel, будут значительно выше – потому что реальные цены на аренду также возросли.
В отношении цен на покупку жилья Сергей Черняк делит квартиры на несколько подвидов. Первый вид – сданные в долгосрочную аренду квартиры (которые покупаются с жильцами «в придачу»). Они перестали быть интересными, их сейчас почти невозможно продать, потому что возросла банковская ставка. Она сейчас в Германии держится на уровне 4% в год, и это означает, что покупателям неинтересно приобретать квартиру с доходностью ниже 4%. До начала войны в Украине квартиры продавались с доходностью в 2,5%. Ставка по ипотечным кредитам сейчас от 5% и выше.
Что же касается пустых квартир, с которыми новые владельцы могут делать что им захочется (заселятся или сдавать на своих условиях), то их тоже надо поделить на две категории – большие (дорогие) и небольшие (подешевле).
Большие квартиры очень дорого продать, потому что люди не в состоянии оплачивать ипотеку. Банки смотрят на доход покупателя, и считают, что человек не в состоянии тратить на ипотеку больше, чем треть своего дохода. Эта практика сохраняется уже длительное время, указывает Черняк. Но если раньше человек, зарабатывающий 4500 евро в месяц, мог выделить на ипотеку 1500, и с этой суммой мог рассчитывать на ипотечный кредит в 600 000 евро (чего хватило бы на 3−4-комнатную квартиру), то теперь с ежемесячным взносом в 1500 евро можно взять кредит на 200 000 евро. За эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру, что далеко не всем нужно и не всем подходит – и в итоге люди ничего не могут купить.
У людей могут оказаться в «кубышке» от ста до трёхсот тысяч евро (от наследства, другой проданной недвижимости), и они хотят спасти свои деньги от инфляции, инвестируя в маленькие квартиры. В итоге маленькие квартиры дорожают, разлетаются мгновенно, или, по крайней мере, не дешевеют. Большие пустые квартиры подешевели по мнению Черняка, на 5−10%.
Но при этом та же статистика утверждает, что Берлин – самая аномальная земля Германии. По всей Германии цены падают, а в Берлине они в среднем либо без изменений, либо поднимаются на один процент. По всей остальной Германии цены на недвижимость падают в среднем на 4−5%, в экстремальных случаях – до 10−12%.

Константэн Крысаков

 

Метки: №26Темы недели
Поделиться288Tweet180ПоделитьсяПоделиться38ОтправитьПоделиться
Максим Смирнов

Максим Смирнов

Другие записи

ЧУМА ДУШИТ ХОЛЕРУ

Суджа — как аванс Зеленского Трампу?

Автор Berlinspeaks ГоворитБерлин
12 марта, 2025
0

В рамках отчетливо заметной, но пока не известной договоренности украинские войска уходят из Курской области Спустя 7 месяцев после начала...

Как топят мягкую силу Америки

Как топят мягкую силу Америки

Автор Арсений Каматозов
3 февраля, 2025
0

Илон Маск сообщил о предстоящей полной ликвидации Агентства по международному развитию США USAID. Маск обвинил USAID в финансировании исследований биологического...

Тревожная география

348:345

Автор Berlinspeaks ГоворитБерлин
29 января, 2025
0

Бундестаг в среду вечером большинством голосов поддержал план ХДС/ХСС из 5 пунктов. Его ключевой момент: отказывать ВСЕМ нелегальным мигрантам на...

Тревожная география

Тревожная география

Автор Арсений Каматозов
17 ноября, 2024
0

Беженцы в Германии: между щедростью и расточительством Из 4 миллионов жителей Германии, получающих пособие по безработице, 2,5 миллиона имеют миграционные...

Пожалуйста войдите, чтобы присоединиться к обсуждению
  • Популярные
  • Обсуждаемые
  • Последние
Пока единственный

Беженцы в Германии: что нужно знать им и их близким

4 марта, 2022
EC-карты уходят в прошлое

EC-карты уходят в прошлое

30 сентября, 2022
Проездные и разовые билеты  снова подорожают

Проездные и разовые билеты снова подорожают

26 августа, 2022
10 заповедей буддизма

10 заповедей буддизма

25 августа, 2023
Планета в проводах

Немецкая молодёжь не готова менять мир к лучшему

1
Великая грешница

О перспективах отмены визового режима между Евросоюзом и Россией

1
ХАРЬКОВ. ИСХОД

ХАРЬКОВ. ИСХОД

1
Шуйский расстрел

Помощь украинцам и россияне без помощи

1
Сиртаки на «Рурштадионе»

34-е «золото» «Баварии»

6 мая, 2025
ИЗБРАЛИ!

ИЗБРАЛИ!

6 мая, 2025
СПАСИТЕЛЬНАЯ БОМБАРДИРОВКА

СПАСИТЕЛЬНАЯ БОМБАРДИРОВКА

6 мая, 2025
МЕРЦ НЕ ИЗБРАН КАНЦЛЕРОМ

МЕРЦ НЕ ИЗБРАН КАНЦЛЕРОМ

6 мая, 2025
  • Авторские рубрики

    • И вечный сбой 0
    • Понемногу обо всём 322
    • Связь времен 141
    • Там и тут 8
    • Только у нас 14
  • Datenschutz
  • Impressum

© 2011 Русская Германия. Все права защищены.

Нет результатов
View All Result
  • Главная
  • Новости
  • Статьи
  • Спорт
  • Афиша
  • Объявления
  • Форум
  • Старый сайт

© 2011 Русская Германия. Все права защищены.

Добро пожаловать!

Войти в свой аккаунт

Забыли пароль? Зарегистрироваться

Создать аккаунт!

Заполните форму для регистрации

Нужно заполнить все поля. Войти

Восстановите свой пароль

Пожалуйста, введите ваше имя пользователя или адрес электронной почты, чтобы сбросить пароль.

Войти

Add New Playlist