Через KfW государство поддерживает деньгами и трансформацию уже имеющегося жилищного фонда в здания, которые лучше отвечают современной природоохранной политике. Это важно с точки зрения защиты климата и борьбы с глобальным потеплением – жилые здания являются причиной примерно трети выбросов парниковых газов, и господдержка энергоэффективной реконструкции важна на пути Германии к климатической нейтральности.
Одновременно в стране серьёзно не хватает жилья. Наряду с реконструкцией нужно строить больше нового жилья, при этом министерство строительства вынуждено признать, что пока не может сдержать данные правящей коалицией обещания строить по 400 000 новых квартир в год. Но ремонт и реконструкция в соответствии с актуальными требованиями редко оказываются выгодными для квартиросъёмщиков – что выгодно владельцу, не обязательно устроит арендатора.
Владельцы недвижимости вправе перекладывать расходы по её модернизации на жильцов. Такой возможностью сравнительно часто пользуются как жилищные компании, так и отдельные собственники. Тем не менее рост арендной платы вследствие расходов на повышение энергетической эффективности здания часто превышает экономию на энергозатратах.
Представители Ассоциации немецких квартиросъёмщиков считают, что положение арендаторов жилья в Германии становится всё хуже. По мнению организации, энергетическая модернизация зданий становится дополнительным бременем. Правительство оказывает давление на всё большее число собственников, заставляя их обновлять свои дома и тем самым сокращать выбросы парниковых газов в строительном секторе. Однако платят за это в настоящее время именно квартиросъёмщики, считает Франц Михель (Franz Michel), руководитель отдела жилищной и арендной политики Ассоциации. «Стоимость жилья для арендаторов фактически не снижается, – считает Михель, – и это огромная проблема». Финансирование модернизации должно быть коренным образом реформировано.
В поддержку своего мнения Ассоциация квартиросъёмщиков приводит примерный расчёт: в неотремонтированном здании до недавнего повышения цен на энергоносители жильцы должны были платить в месяц за отопление и горячую воду 1,21 евро за квадратный метр жилой площади. После реконструкции эти расходы сократятся более чем вдвое, но необходимо будет добавить расходы на модернизацию – с ними затраты на отопление составят 1,96 евро за квадратный метр. Это самый благоприятный случай, при котором владелец недвижимости использует все возможности государственного субсидирования. Но такое случается редко – слишком высоки административные усилия, требующие получения всех компенсаций и субсидий. Если же собственник переложит все затраты на арендатора, что тоже допустимо, расходы на модернизацию и расходы на электроэнергию составят 3,50 евро за метр.
С учётом текущего уровня цен на энергоносители расчёты отличаются. Отопление и горячая вода в типовом неотремонтированном здании обойдутся в 2,32 евро за квадратный метр. Если будут исчерпаны все возможности субсидий на реконструкцию, нагрузка уменьшится – расходы на модернизацию и отопление составят 2,07 евро. Если же собственник переложит все расходы на жильцов, затраты составят 3,61 евро – снова больше, чем приходилось платить до энергоэффективной реконструкции. В основу расчётов Ассоциации положены действующие правовые нормы, согласно которым арендодателю разрешается добавлять к годовой арендной плате 8% расходов на модернизацию – но не только до тех пор, пока эти расходы амортизируются, а постоянно. Разрешены надбавки к квартплате до 3 евро за квадратный метр.
Только до 2026 года государство планирует истратить на создание нового социального жилья 14,5 млрд евро. Однако министр строительства Клара Гайвиц (Klara Geywitz) признаёт, что в этом году не получится построить намеченное количество новых квартир, и указывает, что основная задача сейчас – планировать и строить быстрее. Коммунальные жилищные организации и крупные застройщики подсчитали, что в 2023 году будет построено только 250 тысяч единиц нового жилья вместо 400 тысяч.
Параллельно отмечается рост квартплат не только в мегаполисах и агломерациях, но и в провинции – вскоре перестанет хватать жилья и на периферии. Правительство не без причин настаивает и на соблюдении новейших экологических требований при реализации новых проектов. В ведомстве министра экономики Роберта Хабека (Robert Habeck) готовится новый законопроект, который потребует установки в новостройках и старом жилом фонде только экологически чистых отопительных систем, а через 20 лет – и замены на них всех имеющихся сейчас, которые работают на ископаемых видах топлива (газ и нефть). В противном случае Германия не сможет выполнить требования по защите климата и борьбе с глобальным потеплением, соблюдать которые обязана в соответствии с международными соглашениями на уровне Евросоюза и подписанным 195 странами Парижским соглашением по климату. Жилищный сектор – один из основных климатических «грешников», при этом он заметно отстаёт в плане преобразований в сфере энергоэффективности от той же автомобилестроительной промышленности.
Проект двух министерств вызывает немало дискуссий в кабинете министров. Либералы утверждают, что строить экологически чистое жильё возможно и без планируемого запрета на установку газового и нефтяного отопления в новостройках и в старом жилом фонде. Глава строительного министерства утверждает, что это единственный путь к намеченной цели – достижению Германией в 2045 году климатического нейтралитета. Глава СвДП Кристиан Линднер (Christian Lindner) пообещал, что в итоге будет принято более сбалансированное решение, отвечающее экономическим, экологическим и социальным интересам. Ожидается, что предстоящее обсуждение возможного запрета газового и нефтяного отопления вызовет у партий власти ещё немало разногласий.
Ассоциация квартиросъёмщиков в свою очередь призывает вернуться к обсуждению их проблем – в том числе в свете предстоящей реформы. Следует не только законодательно ограничить возможности собственников реконструировать жильё за счёт арендаторов, но и как можно скорее ввести в Германии новые принципы оплаты аренды жилья, схожие с действующими в скандинавских странах. Там получила широкое распространение модель частичной оплаты за обогрев жилья. Базовая потребность в тепле включена в арендную плату, арендатор платит не за «холодный квадратный метр», а за «базово тёплый», и это входит в общую стоимость квартиры, а всё, что потребуется истратить на обогрев сверх определённой температурной нормы, жилец оплачивает самостоятельно.
Такая схема имеет много преимуществ по сравнению с оплатой жильцами мер по модернизации – и не только по мнению Ассоциации квартиросъёмщиков. Её высоко оценивает и берлинский Институт экологического экономического развития (IÖW). Сторонники частичного включения оплаты тепла в арендную плату рассматривают эту модель и как стимул для арендодателей обновлять свои здания, заменяя отопительные системы более экономичными и современными. В коалиционном соглашении содержится обещание изучить возможность введения частичной оплаты обогрева жилья в Германии, но конкретных планов правительство пока не имеет.
Пётр Левский
