Инфляция и новый приток беженцев усугубляют жилищную проблему во многих городах Германии. Решать её правящая коалиция СДПГ, «Зелёных» и либералов намеревалась ещё в более благополучные времена, включив в коалиционный договор пункт о намерении строить по 400 000 новых квартир в год. Как считают эксперты, у правительства не будет возможности выполнить данное обещание.
В метрополиях и крупных агломерациях уже много лет предложение арендной недвижимости уступает спросу. Цены на съём жилья растут, хотя и не такими безудержными темпами, как на покупку. Цифра в 400 тысяч не выглядит утопической – в 2020 году в ФРГ появилось 306 тысяч новых квартир, данными за 2021 год статистическое ведомство пока не обладает, но уже в 2022 году многие новые проекты по всей стране заморожены из-за проблем с финансированием.
В планах коалиции – превращение Германии к середине века в страну с нулевым углеродным следом. Ради этого необходимо не только создание нового, современного, в том числе с энергетической точки зрения, жилищного фонда, но и модернизация имеющегося. На эти цели министерство экономики через госбанк KfW выделяет всё новые и новые средства, тогда как программа выдачи премий за энергетически эффективное строительство новых зданий остановлена из-за слишком высокого спроса.
Но без дотаций не сходится калькуляция многих локальных девелоперов, занятых скупкой земельных участков, строительством на них доходных домов и продажей институциональным инвесторам – страховым компаниям или пенсионным фондам. Рыночная ситуация не позволит владельцам поднимать стоимость будущей аренды. Во многих городах, в том числе небольших, цены достигли пика и не соответствуют темпам роста зарплат. А строители, многие из которых уже связаны действующими контрактами с будущими собственниками, без дотаций не могут уложиться в рамки бюджета. Кроме того, финансированию и реализации проектов мешают постоянный рост расходов на строительные материалы и зарплаты и сложности с поставками некоторых стройматериалов – на это влияют как война в Украине, так и актуальные проблемы с логистикой из-за очередных антивирусных ограничений в Китае.
Новые трудности вызывают повышенную обеспокоенность в министерстве строительства – ведомстве, вновь созданном в правительстве после почти 25 лет отсутствия специально под программу «400 000 квартир в год». Его глава Клара Гайвиц (Klara Geywitz) намерена применить по всей стране методику, успешно опробованную Олафом Шольцем (Olaf Scholz) в бытность бургомистром Гамбурга. За годы его правления объёмы нового строительства на Эльбе удалось увеличить, объединив различные заинтересованные стороны – девелоперов, инвесторов, природоохранителей, представителей гражданских инициатив, ведя регулярный мониторинг и отчётность. Недавно Гайвиц представила в Берлине идею создания такого же «союза по интересам», объединяющего около 40 компаний и организаций по всей Германии и призванного обеспечить реализацию обещаний.
Вопреки министерским инициативам поставленную цель – 400 000 новых квартир ежегодно – считают несбыточной в Объединении жилищных компаний Германии (GdW). «Напрасно рассчитывать, что к ней можно приблизиться в этом или будущем году, – уверен президент GdW Аксель Гедашко (Axel Gedaschko). – Строительству доступного жилья сейчас мешает всё: сохраняющиеся из-за пандемии проблемы с логистикой, полная неизвестность по вопросу дотаций нового жилищного строительства с 2023 года, взрывной рост цен на энергию и работы, растущие проценты по кредитам и обрушившийся рынок поставок сырья». Теперь складывается совершенно иная ситуация, нежели в конце 2021 года, когда коалиция вносила в свой договор пункт о намерениях по жилищному строительству.
Сложности с поставками касаются в основном стальных конструкций и ряда продукции, производство которой связано с добычей полезных ископаемых – битума, пластмассовых изделий, изоляционных материалов. «По этим позициям мы столкнулись с чувствительным повышением цен», – указывает Феликс Паклеппа (Felix Pakleppa), исполнительный директор Центрального объединения строительных предприятий Германии (ZDB). Задерживаются и поставки древесины, что особенно важно в текущий момент – этот материал из экологических соображений широко применяется при проектировании. По мнению Паклеппы, строительная отрасль не справится самостоятельно с изменением цен, но бюджеты многих клиентов не допускают их повышения.
Многие возводящиеся жилые дома превосходят минимальные законодательные требования энергетической эффективности, влияющей на перспективы защиты климата. Снижать требования, что повлияло бы на итоговую стоимость строительства, архитекторы, девелоперы, будущие владельцы недвижимости часто не готовы – проекты рассчитаны на будущее, возводящимся зданиям стоять многие десятилетия. Соблюдение и превышение норм непосредственно влияет на перспективы климатической нейтральности в будущем, но соответствующие расходы выходят за рамки допустимых уже сейчас.
Давно наблюдающийся бум на немецком рынке недвижимости в прошлом году ускорился – цены на квартиры и жилые дома выросли в среднем на 11%. Федеральный банк Германии предупреждает о перегреве рынка, опасаясь, что темпы роста цен превышают реальную стоимость жилья, и в итоге этот пузырь может лопнуть. Схожая ситуация с недвижимостью в США наряду с избыточной доступностью плохо обеспеченных кредитов на решение жилищного вопроса способствовали в 2007−2008 годах началу мирового финансового кризиса.
Эти опасения не разделяют в Союзе ипотечных банков Германии (VDP). Организация в ближайшее время ожидает замедления роста рынка. В 2021 году ипотечные банки Германии выдали кредиты в области недвижимости на общую сумму в 175 млрд евро – это на 9,5% больше, чем годом ранее. Львиную долю кредитов – 118 млрд евро, на 11,2% больше, чем в 2020 году – составили кредиты на покупку и строительство жилья. Цены на него продолжат повышаться, но уже далеко не такими темпами, как в последние годы, считает президент VDP Луис Хаген (Louis Hagen). Высокий спрос со стороны инвесторов, нехватка квартир и повышение стоимости строительства сохранят своё воздействие на итоговые цены, но сильно повлияет на них и растущая стоимость обслуживания кредитов. Она снизит спрос частных покупателей – приобретение и строительство после многих лет недорогого кредитования станут дороже, жильё будет терять доступность. Этот процесс в последние месяцы приобрёл отчётливые очертания – проценты по ипотечным кредитам растут практически ежедневно.
Прогнозы VDP во многом зависят от развития российско-украинского конфликта. Потенциальная стагнация экономики наряду с высокой инфляцией или наступление рецессии непосредственно затронут рынок коммерческой недвижимости, а если начнёт расти безработица, это повлияет и на рынок жилья, и на планы коалиции по его развитию. Пока что он крайне далёк от снижения спроса, а потребность в недвижимости особенно высока в регионах с высокой плотностью населения. Пока эту потребность удаётся удовлетворять в основном за счёт имеющегося жилищного фонда вместо новостроек. Только в некоторых метрополиях ФРГ с высокой покупательной способностью населения продаётся больше новых квартир, чем имеющихся – в Мюнхене (70% против 30%) и Франкфурте (58% −42%). В Берлине это соотношение почти равное – 51% к 49%, в Гамбурге и Дюссельдорфе – значительно ниже, доля новостроек в Кёльне и Штутгарте не превышает 25%.
Максим Смирнов
