После 12 лет нескончаемого бума на рынке недвижимости эксперты ожидают снижения цен её продажи и параллельного роста квартплат. Рост расходов на ипотечные кредиты и повышение цен на строительство приводят к тому, что позволить себе покупку недвижимости смогут меньше потенциальных клиентов банков, многие будут вынуждены отказываться от намеченных проектов и возвращаться к аренде, что спровоцирует рост цен. В Германии это коснётся многих – жилплощадью владеет только половина населения страны, и почти ни в одной другой европейской стране нет такой невысокой доли собственников.
Дома и квартиры дешевеют даже в городах, где до этого пользовались повышенным спросом. Ситуация интересующихся покупкой несколько улучшилась, считают в компании Interhyp, специализирующейся на предоставлении ипотечных кредитов от различных банков – на рынке теперь больше предложений и возможностей торговаться.
По данным Федерального статистического ведомства, цены на жилую недвижимость в Германии в конце ушедшего года снизились на 0,4%, Объединение ипотечных банков VDP оценивает понижение в 0,7% – это первое падение рынка с 2010 года. Эксперты ожидают усиления наметившейся тенденции. Немецкий институт исследований экономики DIW не исключает, что в 2023 году стоимость домов и квартир может понизиться на 10%. При этом анализ ситуации в 97 городах ФРГ показывает, что арендная плата в них растёт быстрее, её темпы роста всё резче опережают рост стоимости покупки. Это свидетельство «спекулятивных тенденций», считают в DIW. Стоимость приобретения жилья в крупных городах оценивается сейчас в 28 годовых квартплат – это рекорд с середины 1990-х годов, и рынок вскоре должен подвергнуться корректировке.
Менее радикальные прогнозы делают эксперты DZ Bank, ожидающие в ходе 2023 года снижения стоимости покупной недвижимости на 4−6%. «Цены на отдельные дома и квартиры снизятся более слабо, на многоквартирные дома целиком – значительнее», – полагает аналитик Торстен Ланге (Thorsten Lange). На фоне двукратного роста за последние десять лет это может быть не так и много: даже 20-процентное снижение будет означать всего лишь возвращение к уровню цен 2020 года, отмечает исполнительный директор VDP Йенс Толькмитт (Jens Tolckmitt).
В то же время эксперты выражают сомнения, что Германии стоит опасаться «лопнувшего пузыря» на жилищном рынке. Он демонстрирует прочность и в кризисный период, так как в ФРГ недвижимость приобретается при долгосрочном и консервативном финансировании – это даёт определённые преимущества при росте стоимости кредитования, как сейчас. Многие покупатели воспользовались возможностью зафиксировать выплаты по ипотечным кредитам на ближайшие 10−15 лет на невысоком уровне, что придаёт рынку определённую стабильность. Иная ситуация в странах с гибким процентом по ипотечным кредитам – таких как Испания или Великобритания, где изменение процентной ставки немедленно сказывается на размере выплат, и должник зачастую не может справиться с долговым бременем. Такая ситуация сложилась в середине 2000-х годов в США, где возросшая стоимость жилищного кредитования оказалась непосильной нагрузкой для множества покупателей, что обрушило выдавшие кредиты банки и спровоцировало мировой финансовый кризис.
Если с ценами на покупку жилья ситуация относительно стабильна, то арендный рынок вызывает больше беспокойства – квартиры под сдачу редки и дороги. Мюнхенский Институт экономических исследований ifo месяцами подряд сообщает об отказах от новых строительных проектов, которые превращаются в бич отрасли. Падает спрос на кредиты для строительства жилья, снижается количество выдаваемых разрешений. Проценты по десятилетним кредитам за год увеличились втрое. Заявленная цель федерального правительства строить по 400 000 единиц нового жилья в год превратилась в утопию – объединение строительных предприятий ZDB ожидает, что в 2023 году в Германии появится не больше 245 000 новых квартир (в 2022-м их было построено 280 000).
К концу года несколько крупных строительных компаний были вынуждены прекратить деятельность, не справившись с обязательствами на фоне роста цен на большинство связанных со строительством процессов и расходов на рабочую силу, и объявили о банкротстве. Спрос на арендную недвижимость при этом значительно вырос – в том числе из-за притока в страну беженцев. Пандемия замедлила приезд иностранцев в Германию, но с началом войны в стране оказалось больше миллиона граждан Украины, тоже нуждающихся в крыше над головой (при этом немалое количество украинцев в итоге уже вернулось или вернётся в Украину). «Когда высокий спрос сопровождается небольшим предложением, это поднимает цены», – напоминает Михаэль Фойгтлендер (Michael Voigtländer), эксперт в сфере недвижимости Института немецкой экономики IW. В первую очередь ситуация с изобилием иностранных граждан усиливает нехватку доступных квартир в больших городах.
Исследование «Рабочей группы по современному строительству» (ARGE) из Шлезвиг-Гольштейна и нижнесаксонского Института Пестеля (Pestel-Institut) свидетельствует, что проблема нехватки арендного жилья не стояла в Германии так остро ни разу за последние 20 лет. По всей стране недостаёт порядка 700 тысяч квартир, особенно напряжённая ситуация в мегаполисах – в одном Гамбурге потребность достигает 50 тысяч. Квартиросъёмщикам нередко приходится тратить на аренду жилья половину дохода. Правом на социальное жильё обладают порядка 11 млн немецких домохозяйств, тогда как таких квартир – искусственно удешевлённых, а не сдающихся по рыночным ценам – всего 1,1 млн. Из 400 000 квартир, строительство которых намечено каждый год, 100 000 должны быть социальным жильём. Это соответствует планам правительства, но пока они не реализованы.
Авторы исследования ARGE и Института Пестеля, заказанного инициативой «Социальное жилищное строительство», настаивают, что государству необходимо создать спецбюджет по принципу выделенного на нужды Бундесвера. Армии потребовалось 100 млрд евро, министерству строительства понадобятся вложения на уровне 50 млрд, чтобы урегулировать жилищные проблемы в ближайшие годы. Средства должны быть преимущественно потрачены на создание доступного арендного жилья, а не на дорогостоящие «элитные» проекты.
Чтобы подстегнуть развитие, «Социальное жилищное строительство» рекомендует также снизить НДС при возведении социальных квартир с 19 до 7%. Само жилищное строительство тоже должно обходиться дешевле. Сейчас в том числе из-за различных экологических требований едва ли возможно возводить арендную жилплощадь, которую можно будет сдавать дешевле 23 евро за квадратный метр. Подобную квартплату не могут позволить себе люди с обычным уровнем доходов.
Министр строительства ФРГ Клара Гайвиц (Klara Geywitz) на днях объявила, что с июня вступит в силу новая программа финансовой поддержки семей, запланировавших покупку или строительство недвижимости. На удешевлённые кредиты от государственного банка KfW смогут претендовать семьи с годовым доходом до 60 000 евро. На эти цели банку будут ежегодно выделяться по 350 млн евро.
Максим Смирнов
