Разрушены надежды немецкого бизнеса в сфере недвижимости на то, что падение цен на жильё в последнем квартале прошлого года было лишь временным явлением, вызванным опасениями по поводу нехватки газа и шоком от первого за многие годы повышения процентных ставок. Как объявило Федеральное статистическое ведомство, цены на жилую недвижимость в Германии продолжили падение и в первом квартале этого года. В октябре-декабре падение составило 3,4%, с января по март цены снизились ещё на 3,1%. Второе снижение подряд привело к наиболее значительным показателям с начала ведения подобной статистики в 2000 году. Данные статистического ведомства подтверждает и Ассоциация ипотечных банков ФРГ, в которую входят крупнейшие финансовые институты страны – Deutsche Bank, Commerzbank, Aareal Bank, земельные банки и другие. Индекс ассоциации демонстрирует снижение цен на 2,1% по сравнению с первым кварталом 2022 года.
Особенно впечатляющее падение цен произошло в семи крупнейших городах Германии. Федеральный банк уже много лет предупреждает о том, что цены на недвижимость в них завышены, намного превосходя по темпам увеличения рост доходов и другие фундаментальные показатели. Эксперты Федерального банка говорили о преувеличении порядка 25−40%, впрочем, в отличие от многих экономистов отказываясь использовать идиому «пузырь на рынке недвижимости». За первый квартал 2023 года в Берлине, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Дюссельдорфе и Штутгарте отдельно стоящие и двухквартирные дома подешевели в среднем на 10,4%, квартиры – на 6,4%. Данные Ассоциации ипотечных банков чётко отражают реальные сделки на рынке недвижимости. Её исполнительный директор Йенс Толькмитт (Jens Tolckmitt) указывает, что «корректировка цен происходит с недвижимостью всех уровней».
Наиболее мощным среди всех городов стало снижение цен во Франкфурте-на-Майне. Онлайн-брокер McMakler также называет Франкфурт наиболее пострадавшим, наряду со Штутгартом. С другой стороны, в Берлине всё же зафиксирован небольшой рост цен на 1%. Однако немецкая столица изначально начинала его с более низкого уровня, чем многие западногерманские города. Остальные шесть городов несут потери как по сравнению с предыдущим кварталом, так и по сравнению с тем же кварталом прошлого года. В сегменте нежилой недвижимости потери ещё значительнее: среднее снижение цен составило 8,3% по сравнению с тем же кварталом прошлого года, для офисной недвижимости – 7,5%, для торговой – целых 10,5%.
Важным становится вопрос об ожиданиях инвесторов и собственников: в каких регионах рынок быстро восстановится, а где стоит настраиваться на падение цен в долгосрочной перспективе?
Райнер Браун (Reiner Braun), председатель правления Института исследований в сфере недвижимости Empirica, выражает уверенность, что в этом году цены «ещё немного снизятся», в том числе потому, что некоторые владельцы «будут вынуждены выставить свои объекты на продажу или просто сделают это из опасений дальнейшего падения – но его большую часть мы уже миновали». Браун приводит три аргумента в пользу этого. Во-первых, спрос на квартиры по-прежнему высок, он также растёт из-за притока в Германию беженцев. Во-вторых, неопределённость на рынке недвижимости и рост стоимости финансирования проектов привели к уменьшению объёмов нового строительства, что дополнительно ограничивает предложение. И в-третьих, номинальные доходы в Германии растут, отчасти благодаря высоким зарплатам.
Детальный анализ динамики цен по отдельным регионам и крупным городам Германии, подготовленный экспертами Postbank в сотрудничестве с гамбургским Институтом мировой экономики (HWWI), подтверждает эту точку зрения. Эксперты сравнили темпы изменения цен на жилую недвижимость в различных регионах ФРГ по отношению к арендной плате. Результаты этого аналитического исследования однозначны – в семи наиболее важных немецких городах дальнейший рост цен продолжится до 2035 года, даже с учётом инфляции.
То же относится и ко многим другим крупным городам страны, а также к многочисленным сельским районам на юге и северо-западе ФРГ. При этом эксперты ожидают снижения цен на недвижимость в значительной части Восточной Германии.
С точки зрения специалистов Postbank и HWWI, приобретение недвижимости в собственность продолжит оставаться рентабельным, но при соблюдении двух условий – цена при покупке не должна быть завышенной, и объект должен располагаться в структурно сильном регионе. Аналитики рассчитывают фактор соотношения стоимости покупки и годовой аренды. Чем он выше для определённой местности, тем дороже там жилищная собственность. Экстремальным этот фактор стал для острова Зюльт (89,3) – это рекорд для Германии. Но и во многих крупных городах этот показатель высок. В Гамбурге он составляет 43,5, в Мюнхене покупателям придётся отдать за квартиру больше 40 её годовых арендных плат, но схожая ситуация не только в мегаполисах: в Потсдаме разница между покупкой и арендой – 39,6, в Розенхайме – 39,2, Ландсхуте – 37,3, Регенсбурге – 35,3. В других сравнительно небольших баварских городах квартиры ещё дороже: в Мисбахе нужно внести 53,7 годовой квартплаты, чтобы стать собственником, в Гармиш-Партенкирхене – 48, в Штарнберге – 42,4.
«Во многих регионах Германии цены на покупку упали по отношению к чистой арендной плате за последний год, что делает приобретение в собственность теперь более привлекательным, чем год назад. Поэтому покупка жилья может быть сейчас выгоднее аренды, – говорит Мануэль Беерман (Manuel Beermann), ведущий эксперт Postbank в сфере недвижимости. – Но даже при такой положительной динамике покупка недвижимости в регионах с высоким фактором соотношения покупки и аренды требует значительных затрат. Эти сделки всегда таят в себе риск того, что будущий рост цен уже учтён в текущей оценке и что при перепродаже будут понесены убытки».
Вероятно, снижение цен на недвижимость в ФРГ останется временным феноменом – но не повсюду. Эксперты скептически оценивают шансы на рост до 2035 года в округах Эльба-Эльстер и Обершпреевальд-Лаузиц в Восточной Германии и Рурская область в Западной. В Гельзенкирхене, Бохуме и Хагене собственность не будет расти в цене, как и в Бремерхафене, на северо-востоке Баварии вокруг Хофа или в округе Меркишер Крайс в Северном Рейне-Вестфалии. Очевидно, что это лишь обобщённые заявления о перспективах регионов, а конкретная динамика цен будет совершенно разной в зависимости от местоположения и состояния объекта.
Но в целом на немецком рынке недвижимости не ожидается грандиозных скачков. Цены сейчас не летят вверх из-за усиленного спроса на жильё. Скорее, сейчас как покупатели, так и продавцы затаились, предпочитая отложить важные решения на будущее и отслеживать рынок – если только нет срочной необходимости продавать или покупать. Спрос на жильё, по крайней мере в частном секторе, мало зависит от цен на покупку квартир и финансирования – он по-прежнему высок в агломерациях и ниже в провинции. А объём сделок купли-продажи стабильно сокращается; продавцы сейчас не желают соглашаться со снижением цен, а покупатели не хотят – и часто не могут – приобретать из-за возросших расходов на финансирование. Когда ставки ипотечных кредитов перестанут расти, стабилизируется и сам рынок недвижимости – и его тенденции станут ещё более просчитываемыми.
Максим Смирнов
Сюжетный ряд
Что сказал берлинский маклер
Специально для «РГ/РБ» мнением поделился маклер Сергей Черняк из берлинской компании Berolinum-Immobilien.
Цены на арендуемое жильё резко пошли вверх, указывает Черняк. Статистика показывает, что за последние 1,5 года Берлин принял до 50 тысяч легальных беженцев из Украины. Сколько их реально – никто не знает, так как не все зарегистрированы, но всем надо где-то жить, и эти люди «мощно давят» на рынок недвижимости. Кроме того, население Берлина последние 20 лет и без того увеличивается на десятки тысяч человек ежегодно.
При этом по официальным данным за последний год в Берлине построено около 7000 квартир, указывает Черняк. Это значит, что если одна квартира в среднем вмещает двух жильцов, то в Берлине построили за год квартир на 15 000 человек – а население возросло минимум на 70 000, максимум на 150 000 человек, и ситуация с жильём только ухудшается. «Сейчас я могу сдать почти любую квартиру за почти любые деньги, и квартир на аренду почти нет», – добавляет Черняк.
Cитуация усугубляется тем, что в Берлине только совсем недавно появился индекс Mietspiegel (сравнительный анализ цен на съём жилья, который признан совместно местными властями и представителями арендодателей и арендаторов; на основании Mietspiegel могут приниматься решения о повышении арендной платы). До того этого индекса не было почти целый год – его отменили из-за многочисленных ошибок, которые допустил сенат, указывает маклер Черняк. Нынешний индекс пока «неквалифицированный» – он ни к чему не обязывает, а новый появится только после 1 января 2024 года. При этом ожидается, что цены, которые будут указаны в новом Mietspiegel, будут значительно выше – потому что реальные цены на аренду также возросли.
В отношении цен на покупку жилья Сергей Черняк делит квартиры на несколько подвидов. Первый вид – сданные в долгосрочную аренду квартиры (которые покупаются с жильцами «в придачу»). Они перестали быть интересными, их сейчас почти невозможно продать, потому что возросла банковская ставка. Она сейчас в Германии держится на уровне 4% в год, и это означает, что покупателям неинтересно приобретать квартиру с доходностью ниже 4%. До начала войны в Украине квартиры продавались с доходностью в 2,5%. Ставка по ипотечным кредитам сейчас от 5% и выше.
Что же касается пустых квартир, с которыми новые владельцы могут делать что им захочется (заселятся или сдавать на своих условиях), то их тоже надо поделить на две категории – большие (дорогие) и небольшие (подешевле).
Большие квартиры очень дорого продать, потому что люди не в состоянии оплачивать ипотеку. Банки смотрят на доход покупателя, и считают, что человек не в состоянии тратить на ипотеку больше, чем треть своего дохода. Эта практика сохраняется уже длительное время, указывает Черняк. Но если раньше человек, зарабатывающий 4500 евро в месяц, мог выделить на ипотеку 1500, и с этой суммой мог рассчитывать на ипотечный кредит в 600 000 евро (чего хватило бы на 3−4-комнатную квартиру), то теперь с ежемесячным взносом в 1500 евро можно взять кредит на 200 000 евро. За эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру, что далеко не всем нужно и не всем подходит – и в итоге люди ничего не могут купить.
У людей могут оказаться в «кубышке» от ста до трёхсот тысяч евро (от наследства, другой проданной недвижимости), и они хотят спасти свои деньги от инфляции, инвестируя в маленькие квартиры. В итоге маленькие квартиры дорожают, разлетаются мгновенно, или, по крайней мере, не дешевеют. Большие пустые квартиры подешевели по мнению Черняка, на 5−10%.
Но при этом та же статистика утверждает, что Берлин – самая аномальная земля Германии. По всей Германии цены падают, а в Берлине они в среднем либо без изменений, либо поднимаются на один процент. По всей остальной Германии цены на недвижимость падают в среднем на 4−5%, в экстремальных случаях – до 10−12%.
Константэн Крысаков
