наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
жильё
права и обязанности


Площадь квартиры: по факту или по договору?

Федеральные судьи вынесли однозначное решение: повышение арендной платы должно осуществляться «на основе площади квартиры или дома, указанной в договоре аренды».
 
 
жилищных вердикт повышения найме размера квартплаты платы предел площади берлине договоре м суд жилья площадь аренды квартиры стоимости жилой внаём



 

по теме:

в той же рубрике:



Уже сегодня съёмщики жилья довольны, а домовладельцы расстроены решением Федеральной судебной палаты (Bundesgerichtshof), которая постановила следующее: домовладелец не может повысить квартирную плату, если ему вдруг показалось, что площадь сдаваемого жилья фактически гораздо больше той, что указана в договоре аренды. То, как произведён расчёт жилой площади при составлении договора, относится «к сфере риска арендодателя», отметил суд (Az.: VIII ZR 266/14).

Указанный вердикт был вынесен в Берлине третьей и последней инстанцией в деле, которое до этого уже рассматривал суд низшей инстанции (Amtsgericht) столичного района Шарлоттенбург (Charlottenburg), а также берлинский суд второй инстанции (Landesgericht). Речь шла о пятикомнатной квартире. Согласно договору о найме, её жилая площадь около 157 кв. м, а коммунальная плата за неё без учёта отопления составляет почти 630 евро. В какой-то момент домовладелице почему-то показалось, что площадь этой квартиры на 50 кв. м больше указанной в договоре, а именно – 210 кв. м.

Хозяйка захотела получать за сдачу данной квартиры 930 евро. Платить такие деньги съёмщик не был готов. Он согласился на увеличение квартплаты на 95 евро. Эта сумма соответствует положению о повышении квартплаты (Mieterhöhungsvorschriften). Далее в существующих правоотношениях о найме начинает действовать так называемый «предел повышения стоимости квартплаты» (Kappungsgrenze): в течение 3 лет цена аренды может повышаться не более чем на 20%, а там, где спрос на квартиры незначителен, – не более чем на 15%. Съёмщик согласился на эти 15%, но отказался платить больше. Жалоба владелицы жилья на его действия не возымела успеха.

Приведённый выше вердикт суда, а также тот факт, что предел повышения стоимости квартплаты на 15% признан законным, весьма воодушевил Берлинский союз квартиросъёмщиков (Berliner Mieterverein). Союз сделал следующее заключение: «Своим решением Федеральный суд подтвердил, что правила расчёта квартирной платы сдаваемых в Берлине внаём квартир могут быть оспорены». «Положительный вердикт по этому делу даст возможность другим арендаторам защищать свои законные права», – считает Вибке Вернер (Wibke Werner), адвокат Берлинского союза квартиросъёмщиков.

Действительно, рассмотрев «дело о пятикомнатной квартире», суд подтвердил предел повышения стоимости квартплаты. Он указал, что повышать цену аренды можно «только исходя из реальной жилой площади сдаваемого жилья». Причём «реальной» признаётся площадь, указанная в договоре о найме, независимо от того, отличается ли она от фактической площади. Отметим любопытный факт: решение Федерального суда, о котором мы поведали читателям, входит в известное противоречие с точкой зрения федерального правительства – оно, как известно, планировало в рамках коалиционного договора считать именно фактическую жилплощадь основным мерилом в ходе разрешения всех споров. Планировало, закрепив данный принцип в правовых нормах, регулирующих аренду жилья (Mietrecht).

Отныне в таком правительственном регулировании больше нет нужды, полагают в Федеральном Союзе немецких жилищных компаний и компаний по недвижимости (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, GdW), в который входят около 3000 общественных, кооперативных, церковных, частных, земельных и федеральных жилищных предприятий. На самом деле, как показывает практика работы различных организаций, занимающихся сдачей жилья внаём, вряд ли можно рассчитать размер жилой площади с точностью до сантиметра. Если бы площадь сдаваемой внаём квартиры измеряли 6 экспертов, то в итоге получилось бы 6 результатов, поскольку нужно было бы учитывать площадь под скосами (такими как лестницы) и выступами, что могло быть не учтено при указании общей площади квартиры в договоре о найме. Кроме того, при подсчёте случается много ошибок, связанных с известным «человеческим фактором».

«Идеально высчитанная жилая площадь – это фантом», – говорит Кристиан Остус (Christian Osthus), юрисконсульт Объединения маклеров IVD (Maklerverband IVD). В вопросе измерения размера жилья всегда необходимо учитывать допустимую погрешность, в противном случае съёмщики и арендодатели никогда не достигнут взаимопонимания.

Очевидно, что Федеральный суд хотел найти так называемый компромисс между интересами. С одной стороны, как бы ни рассчитывался в будущем размер жилой площади, владелец должен иметь право повышать стоимость квартплаты, исходя из реального размера принадлежащего ему жилья. С другой стороны, есть ещё более значимое право: для текущих договоров о найме действует предел повышения стоимости квартплаты (Kappungsgrenze), для новых договоров о найме – закон регулирования размера арендной платы (Mietpreisbremse).

Валерий Ростовцев

№ 3, 2016. Дата публикации: 22.01.2016