наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа

Расчёт выгоды от покупки участка и постройки на нём жилого дома

Предположим, мы хотим приобрести участок, построить на нём жилое здание и потом продать его. Имеет ли конкретный участок коммерческую ценность, на глазок не определишь, потребуются расчёты. Только они выявят, будет ли бизнес-проект удачным, или кажется таковым лишь на первый взгляд.
 
 
построить этаже этажах этажей этажами площади участка площадью шаг полных площадь продажу полуподвальном стоимость дом м х строительства дома квартиры

по теме:

в той же рубрике:



Как и какие расчёты следует выполнить, чтобы определить коммерческий потенциал приглянувшегося участка? Поясним на примере.

На продажу выставлен объект со следующими исходными характеристиками: площадь участка 400 кв. м; есть карта размещения участка с прилегающими к нему строениями и дорожной развязкой; Geschossflächenzahl (GFZ, отношение максимально допустимой площади всех этажей дома к площади земельного участка) – до 0,4; Grundflächenzahl (GRZ, отношение площади фундамента к площади всего участка) – до 0,2; максимально допустимое для данного района количество этажей здания – 2.

Приступаем к вычислению промежуточных показателей, необходимых для окончательного расчёта.

Шаг № 1. При площади участка 400 кв. м и GRZ = 0,2 мы имеем право построить дом, площадь фундамента которого не должна быть более чем 400х0,2= 80 кв. м.

Шаг № 2. При площади участка 400 кв. м и GFZ = 0,4 мы имеем право построить дом, общая площадь полных этажей (Vollgeschosse), в котором не должна превышать 400 х 0,4 = 160 кв. м. При последующих расчётах будем учитывать также чердачный и полуподвальный этажи (Dach- und Kellergeschosse), которые не считаются полными этажами.

Шаг № 3. Проверяем допустимое количество полных этажей будущего строения: 160:80=2. Конечно, мы могли бы занять под фундамент и меньшую площадь (например, 50 кв. м) и тогда получили бы возможность увеличить этажность до 3 (160:50 = 3). Но в документах на продажу участка оговорена возможность возведения лишь двухэтажного здания, и оспорить это положение практически невозможно.

Шаг № 4. Итак, в нашем примере на указанном участке можно возвести двухэтажный дом с двумя полными этажами общей площадью 160 кв. м, чердачным этажом площадью 80 кв. м и полуподвальным этажом площадью 80 кв. м. Таким образом, общая площадь (Bruttogrundfläche – BGF) составит 320 кв. м. Принято считать, что в отдельно стоящем доме (Einfamilienhausbau) полезная площадь составляет до 73% от BGF: 320 х 0,73 = 233 кв. м. Оставшиеся 23% «поглощают» строительные конструкции, канальные прокладки и т. д.

Если грунт вокруг дома спланировать таким образом, чтобы окна полуподвального этажа можно было бы полностью открывать, то жильё в полуподвальном помещении можно считать полноценным.

Шаг № 5. Площадь каждой квартиры (в полуподвальном этаже, 1-м и 2-м этажах, и чердачном этаже) равна 233:4 = 58,25 кв. м.

Шаг № 6. Стоимость 1 кв. м жилой площади нового строительства в Мюнхене принимаем равной 4000 €. Стоимость двух 2-комнатных квартир площадью 58,25 кв. м на «полных этажах» составят: 58,25 х 4000 х 2 = 466 000 €; Стоимость квартиры на чердачном этаже и полуподвальном этаже принимаем на 10% ниже, чем на двух «полных» этажах: 466 000 x 0,9 = около 420 000 €. Итого, указанные четыре квартиры на рынке недвижимости Мюнхена можно продать за 466 000 + 420 700 = 886 000 €.

Шаг № 7. Стоимость участка площадью 400 кв. м равна 350 000 €. С учётом 8% «накруток» (налоги, нотариальные и маклерские услуги), цена участка составит около 400 000 €. Согласно статистическим данным, стоимость строительства 1 кв. м жилья в Мюнхене составляет около 1100 €/ кв. м. Таким образом, стоимость строительства двухэтажного дома с чердачным и подвальным этажами общей площадью 233 кв. м обойдётся примерно в 256 000 € (включая затраты на проектную часть и согласования). Вывод: общие расходы составят 400 000 + 256 000 = 656 000 €.

Если для строительства был взят кредит под 3,5% годовых, и строительство продолжалось 1,5 лет, то расходная часть составит 656 000 х 1,5 х 3,5 = 690 000 €.

Наш бизнес-план показывает, что идея со строительством дома на продажу даст прибыль в размере: 886 000 – 690 000 = 196 000 €.

Владимир Федотов

№ 38, 2012. Дата публикации: 21.09.2012