наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
недвижимость
приобретение и продажа


Мнение специалиста

На вопросы корреспондента «РГ/РБ» отвечает Мария Светлова (Дюссельдорф), специалист в области коммерческой покупки и продажи недвижимости, помогающая нашим соотечественникам приобретать, среди прочего, и земельные участки под застройку.
 
 
земельную владелец регламентируются германии серьёзности собственности объекта собственника право застройку книгу продажи документов банковский покупатель стоимости правило участка чек продавцом

по теме:

в той же рубрике:



– Как правило, в Германии продажа участков земли под застройку происходит на конкурсной основе. В чём особенность документов, которые необходимо представить для участия в таком конкурсе? Где проводятся конкурсные торги?

– В числе документов, список которых для конкретного региона и конкретных конкурсных торгов сможет при желании отыскать каждый заинтересованный покупатель, должен быть банковский чек на довольно значительную сумму. Он необходим для подтверждения серьёзности намерений покупателя. Представим, что покупатель выиграл торги, а потом отказался от покупки. В таком случае его чек будет использован продавцом для погашения издержек. Конкурсы на покупку земельных участков проводятся в земельных судах. Чек, о котором идёт речь, выписывается в банке, для чего потенциальный покупатель должен заранее запросить земельный суд о требованиях к оформлению чека, поскольку требования могут различаться в разных регионах ФРГ.

– В Баварии для участия в торгах за участок площадью 400 кв. м нужно предъявить банковский чек не менее чем на 25 000 евро. А как с этим обстоят дела в других землях?

– Считается общепринятым, что в качестве доказательства платёжеспособности потенциального покупателя и серьёзности его намерений на торгах следует предъявить банковский документ о наличии денежных средств в размере не менее 10% стоимости объекта, выставленного на продажу.

– С какого момента покупатель, выигравший конкурс, становится полноправным хозяином земельного участка под застройку?

– В Германии, что касается недвижимости, существует т. н. «принцип абстракции», разделяющий право на получение собственности и занесение собственности в Земельную книгу. Обычно сперва заключается нотариальный договор купли-продажи, и после того, как его предпосылки выполнены, покупатель на правах собственника заносится в Земельную книгу.

По законам ФРГ в ходе конкурсных торгов удар молотка скрепляет договор купли-продажи, и покупатель становится собственником де-факто, точнее, вступает в права и обязанности собственника. Но право абсолютной собственности он приобретает лишь при занесении приобретённой им собственности в Земельную книгу.

– Регламентируются ли немецкими законами сроки застройки приобретённого участка земли, или владелец имеет право «придержать» его с целью последующей перепродажи?

– Как правило, не регламентируются. Но есть ситуации, при которых подобные регламенты могут существовать, в особенности если речь идёт о государственных субсидиях. Обычно собственник в Германии может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, и, если он владеет земельными участками, то когда он будет их застраивать, и будет ли он это делать вообще – является решением собственника, на которое государство не имеет права оказывать влияние. При застройке участка владелец должен, разумеется, предварительно получить соответствующие разрешения от строительных ведомств.

– Представим: продаётся участок со строением 40-летней давности. В сопроводительных документах на продажу указано, что наличие разрешения на строительство – или же соответствие данного строительного объекта указанному разрешению – продавцом не анализировалось. Как это влияет на продажную стоимость участка?

– При определении стоимости в этом случае исходят из материального состояния строительного объекта и строительных чертежей. При описании постройки указывают лишь видимые детали, без анализа того, как функционируют отопление, электрические приборы и т. д. Как правило, отсутствие указанных вами документов снижает первоначально заявленную конкурсную стоимость.

№ 38, 2012. Дата публикации: 21.09.2012