наше отечество — русский язык
 
   
 
 
 
Германия
Недвижимость


Купить нельзя снять – жилищные реалии Берлина

Стать хозяином собственной жилплощади – давняя мечта почти каждого человека. И пусть ставка на квадратный метр неумолимо растёт из года в год, образ условного домика с вишнёвым садом или квартиры с видом на озеро не покидает воображение рядовых граждан. Однако большинство берлинцев думает совсем иначе и покупке «родных» стен предпочитают долгосрочную аренду. Чем вызвана такая тенденция и почему немецкая столица занимает первое место во всей Европе по количеству квартиросъёмщиков на квадратный километр? Журналист «РГ/РБ» Виталий Сманцер разобрался в вопросе.
 


Только 18% всех берлинцев имеют собственное жильё, и это самый низкий показатель во всей ФРГ – такие цифры приводит в своём исследовании за 2019 год Институт германской экономики (IW, Institut der deutschen Wirtschaft). Среднее число владельцев собственности по стране, согласно данным научного заведения, колеблется в пределах 55%, от общего числа немецкой жилплощади и лишь в 45% всех квартир или домов Германии живут их хозяева. Особенно благоприятная ситуация складывается в территориально самой небольшой федеральной земле Саар, где собственную крышу над головой имеет 65% всех жителей региона. «В общенемецком списке владельцев недвижимости Берлин занимает последнее, 16-е место, но таковой ситуация была и прежде», – подтверждает в разговоре с «РГ/РБ» приведённые в исследовании цифры один из авторов проекта, специалист в сфере жилищной политики и экономической недвижимости Пекка Загнер (Pekka Sagner). Как бы то ни было, но нынешние 18% владельцев жилья являются рекордом (со знаком «плюс») для Берлина, что очень хорошо иллюстрирует динамику роста покупательной способности горожан в последние годы, ведь ещё десятилетие назад собственными квадратными метрами в столице Германии владел лишь каждый десятый, а официальная статистика колебалась в пределах 11−15%. Небольшое увеличение общего числа владельцев квартир и домов Берлина совпало с ростом финансового благосостояния крупнейшего города Германии, экономическая ситуация в котором хоть и медленно, но всё же улучшается из года в год. «Уровень зарплат в Германии в период с 2014-го  по 2018 год повысился на 9,4%, в свою очередь, арендная плата выросла на 8,5%. Эта позитивная динамика применима в том числе и для Берлина», – объясняет сложившуюся тенденцию Пекка Загнер. Эксперт уверен, что небольшое увеличение жилищных собственников в столице также возможно в ближайшее время, но кардинального изменения цифр и тем более достижения показателей других регионов всё же ждать не стоит.

Частный предприниматель Марат Миргалиев, переехавший в Берлин в 1997 году как поздний переселенец (Spätaussiedler), наоборот считает, что уровень зарплат и аренды в столице растёт непропорционально, поэтому приобрести квартиру из года в год становится всё сложнее. «Своё жильё я купил менее чем через год после иммиграции. Тогда хорошая трёхкомнатная квартира в районе Фридрихсфельде (Friedrichsfelde) обошлась мне примерно в 100 000 евро по нынешнему курсу. И хотя в Германию я уже приехал с накоплениями, приобрести жильё двадцать лет назад было гораздо легче, чем сейчас», – считает Нургалиев. «Меня всегда удивляло, что даже в те времена в ФРГ квартиры и дома покупать не спешили. Среди моих берлинских друзей и знакомых лишь единицы имеют свою жилплощадь, и эта цифра с годами не меняется», – добавил предприниматель.

С немецким рынком недвижимости берлинский риелтор Сергей Черняк знаком не понаслышке, работая в этой сфере не одно десятилетие. О росте стоимости местного жилья он знает на своём опыте. «Квадратный метр стремительно дорожает, но такова тенденция в любом крупном городе. В Берлине же этот рост особенно заметен, так как те квартиры, что ещё семь лет назад продавались за 70−80 тысяч евро, дешевле чем за 200−250 тысяч евро уже не купить. Всё, разумеется, зависит от типа постройки, её расположения и года строительства, но с уверенностью могу сказать, что цена за квадратный метр в столице колеблется от 2500 до 10 000 евро. Что касается новостроек, но здесь торг начинается от 7000 евро за квадратный метр и может доходить до совершенно астрономических сумм», – делится с «РГ/РБ» своим видением ситуации эксперт. «Квартиры и дома, которые сегодня продают за 700 000 евро ещё лет пять назад невозможно было бы предложить покупателю и за полмиллиона евро», – добавляет Черняк. Ценовой бум риелтор объясняет недостаточными строительными масштабами в столице и возрастающим из года в год спросом на рынке недвижимости при сравнительно небольшом количестве лотов.

Темпы жилищного строительства, впрочем, бьют рекорды последних двадцати лет. По данным портала недвижимости Immowelt.de, только за прошлый 2019 год в Германии появилось более 293 000 новых квартир, однако этого недостаточно для покрытия дефицита, наблюдаемого в этом секторе экономики. По мнению специалистов онлайн-агрегатора, для перелома ситуации ежегодно следует строить 375 000 квартир, большинство которых должны быть переданы под социальные проекты.

Определённые сложности при покупке жилья возникают у граждан иностранных государств, временно проживающих в Германии. «Невзирая на то, что перед немецким законодательством все равны, граждане ФРГ при заключении имущественной сделки имеют некоторые преимущества», – рассказывает берлинский юрист Анна Саенко. «К примеру, человеку, не владеющему немецким языком на высоком уровне, сложно понять сухой и архаичный стиль договора купли-продажи недвижимости. Следовательно, без посторонней помощи потенциальный покупатель с высокой вероятностью столкнётся с множеством подводных камней, прописанных в жилищном контракте или законодательном кодексе Германии, что чревато реальными проблемами, которые дают о себе знать почти сразу после заключения сделки», – заключает Саенко. Яркой иллюстрацией такой ситуации могут служить выставленные на продажу квартиры, занятые жильцами-арендаторами с бессрочным контрактом. Выселить таких «гостей» даже через суд довольно сложно, и ни занять такую недвижимость, ни даже поднять арендную плату новый владелец первое время не может. Исходя из опыта юриста Саенко, иностранные граждане очень часто испытывают сложности с получением ипотечного кредита в местных банках, да и сам процесс сделки длится гораздо дольше, чем в России и других бывших союзных республик, что не всегда приемлемо для людей, не имеющих постоянного вида на жительство. Не забудем, что Берлин как самый многонациональный город Германии почти на одну треть состоит из людей, не имеющих немецкого гражданства, а многие берлинцы и вовсе живут изолированными национальными обществами, отсылая львиную долю своего заработка на этническую родину. Немалая часть обитателей города на реке Шпрее – студенты или временные рабочие, чьё пребывание в стране ограничено строгими правилами визового контроля. Совокупность перечисленных факторов существенно затрудняет возможность приобретения собственного угла некоторыми жителями столицы, что, тем не менее, не является определяющим фактором.

Хотя немецким гражданам, как и постоянным жителям страны с европейскими документами или бессрочным видом на жительство, получить кредит на недвижимость сравнительно легко, в столице эта процедура не пользуется успехом. Нередко с целью мотивации потенциальных клиентов, местные банки идут на значительные уступки, предлагая ипотеку по заниженной ставке, часто не превышающую и полутора процентов годовых. В среднем по Европе к концу 2019 года эта цифра доходит до 2,21%, но встречаются страны, где прибыль по кредиту и вовсе превышает 5,41% годовых, – сообщается в отчёте немецкого статистического бюро Statista.

Гражданин Латвии Петерис Ивананс живёт в Берлине уже двенадцатый год, а в ФРГ в целом почти шестнадцать лет, и уже давно думает об оформлении ипотечного кредита. «Германия уже долгое время является для меня второй родиной, уезжать отсюда нет даже в мыслях. Как семейный человек я уже давно хочу приобрести собственную квартиру в Берлине, но даже имея приличный заработок в строительстве не могу накопить на первый взнос, без которого ипотеку брать не имеет смысла, так как в месяц придётся платить более тысячи евро без коммунальных счетов и дополнительных расходов. При этом при покупке нужно учесть добавочные затраты на юриста, а также налог на недвижимость, которые добавляют к цене ещё где-то 2000−3000 евро. Первый взнос размером в несколько десятков тысяч евро накопить тоже нелегко», – размышляет Ивананс. «Процентные ставки действительно низкие. Помню, Deutsche Bank предлагал мне в прошлом году кредит с 0,76% годовых, что, на первый взгляд, заманчиво. Но весь подвох состоит в том, что средний срок кредитования в Германии составляет десять лет, и за столь короткий срок сумму в, скажем, 250 000 евро отдать очень сложно. С повышением срока оплаты сильно возрастает процентная ставка, поэтому платить нужно всё равно много и долго», – делает вывод Ивананс.

Риелтор Сергей Черняк считает, что значительным препятствием для оформления ипотеки служит недавно принятый в Сенате Берлина закон об ограничении арендной платы (Mietendeckel). Определяя максимальную сумму месячной аренды, закон призван помочь берлинцам, имеющим небольшой заработок, но пагубно влияет на владельцев недвижимости, сдающих жильё в аренду, доход от которой направляется на погашение банковской задолженности. В качестве примера Сергей приводит знакомую пенсионерку, которая всю жизнь копила на первый взнос на квартиру, дабы иметь средство дополнительного заработка к пенсии, и из-за нового постановления столичного правительства не может больше выплачивать ипотечный заём. «Принцип ограничения арендной платы сделал невозможной общепринятую в Европе практику погашения кредита на недвижимость за счёт прибыли за сдачу жилых помещений. Последствия решения сената уже сейчас ощутимы на рынке жилья», – считает риелтор.

«Для многих берлинцев снимать жильё намного проще, чем его приобрести, так как на законодательном уровне квартиросъёмщик защищён лучше собственника», – объясняет юрист Анна Саенко. Видимо, по этой причине большинство жителей столицы предпочитает своему жилью съёмное.

Важную роль в этом вопросе играют бессрочные контракты, предоставляемые любому подходящему кандидату жилищными компаниями. Правда, такие условия аренды почти не встречаются у частных владельцев недвижимости. Гостиничному менеджеру Аурелиано Тоцци повезло не сразу, о чём он и рассказал «РГ/РБ» «Из шести лет в Берлине два года я снимал квартиру напрямую у хозяина. На первый взгляд, получить меблированные апартаменты было здорово, но вскоре вскрылись и недостатки такого типа аренды. Меня всегда смущало, что арендодатель мог зайти в гости в любой момент, а плата росла каждые полгода. В довершение к этому мой контракт был ограничен сроком на год, и его продление полностью зависело от владельца квартиры. В конце второго года меня попросту поставили перед фактом, что в течение месяца я должен съехать со всеми вещами», – поделился Тоцци своим опытом.

«Теоретически получить квартиру в жилищной компании совсем не сложно, достаточно лишь выполнить два условия: пребывать в Германии на легальных основаниях и предоставить три последние выписки о зарплате. Правда, ждать иногда приходится достаточно долго, и даже на простой осмотр потенциального места жительства попасть получается не всегда, а попав, приходится стоять в очереди с десятком других заинтересованных. К примеру, знакомая мне пара ищет жильё в Берлине уже более года – и пока безуспешно. Однако даже при успешном заключении контракта въезжать приходится в совершенно пустую квартиру и самостоятельно вешать люстры и штанги для занавесок, хотя это всего лишь временные неудобства», – говорит менеджер.

«С бессрочным контрактом, а их предоставляет подавляющее большинство жилищных компаний столицы, я могу снимать квартиру долгие годы, и пока вовремя плачу за аренду, выселить меня почти невозможно. Ну а в случае прорыва трубы или проблем с электричеством придёт бесплатный мастер из управляющей компании. Дополнительные преимущества в виде сниженной ренты или помощи со стороны государства имеют семьи с детьми, что является для них дополнительной мотивацией в пользу съёма квартиры или дома. Никогда не слышал, чтобы за пределами Германии у квартирантов было бы столько прав, именно поэтому я не вижу смысла покупать собственное жильё в Берлине», – считает Тоцци.

Беспрецедентные права арендаторов, закреплённые на федеральном законодательном уровне, создали в Германии по-настоящему уникальную ситуацию, когда большинство её граждан, не являясь владельцами имущества, живут в нём буквально поколениями, и впоследствии передают её своим детям или родственникам. Снимать жильё в ФРГ из года в год становится всё более выгоднее, и, невзирая на постоянный рост арендной платы, ежемесячные отчисления арендодателю значительно ниже, чем процентная ставка по кредиту. Особенно отчётливо эта ситуация видна в многонациональном Берлине, жители которого имеют сравнительно небольшой заработок в сравнении в другими, более успешными в финансовом плане регионами и не всегда связывают своё дальнейшее будущее со столицей. Совокупность этих факторов объясняет столь низкий уровень владельцев недвижимости в Берлине, а небольшой прирост последних лет можно связать со стабилизацией экономической ситуации в немецкой столице. Краеугольным камнем по-прежнему остаётся дефицит доступного жилья как на рынках недвижимости, так и на рынке аренды, но эта проблема характерна для всей Германии и Европы в целом. Ясно лишь одно – тенденция на аренду будет расти и впредь, а новые жилищные проекты будут строиться с учётом жилищных компаний, основного монополиста на рынке немецкой недвижимости.




Виталий Сманцер

№ 29, 2020. Дата публикации: 17.07.2020
 
 
квартиру квартир метр берлине столице жилья аренды аренду германии берлина владельцев немецким фрг большинство квадратный недвижимости небольшой жильё квартиры приобрести
 
 

в той же рубрике:

 
 
 
       
 
   

 
         
 
         
форум
Имя
 
Сообщение